北加工作好不好？ - 美國

呃...有點覺得這樣吵下去沒意思
這篇之後我就不回了 是非自有公評囉...

※ 引述《VirgilAeneid (維吉爾)》之銘言：
: ※ 引述《yay0909 (椰林)》之銘言：
: : 下面有人推文說了 你要算整個灣區的中位數就不是一百萬
: : 你要數據？
: : http://goo.gl/YMbMwd
: : 2016三月份的數據 中位數約60.9萬
: : 再細分一點 Median sale price by county (Dec '15 - Mar '16)
: : 只看你上面提到的四個縣
: : http://www.trulia.com/home_prices/California/
: : San Francisco $1,100,000
: : San Mateo (半島) $ 950,000
: : Santa Clara (南灣) $ 805,000
: : Alameda (東灣) $ 615,000
: : 如同我所說 city和半島約1-1.1M
: : 南灣大概805K 東灣更便宜大概615K
: 施主,你列的數據都是對的,但是我列的也都是對的.
: 差別在於,你的數據是誤導的.
: 你列的是2016年第一季成交價中位數,我列的是整年行情價.
: 這數據呈現的是高價房成交比例降低(惜售或買不起,看你覺得是哪一個)
: 用台灣的話講,就是低總價當道的意思.
: 用你提供的數據,我補列上Mar 16, 2016 平均開價.
: 然後多列個Los Angeles
: San Francisco $1,100,000 $1386050
: San Mateo (半島) $ 950,000 $1552342
: Santa Clara (南灣) $ 805,000 $1133753
: Alameda (東灣) $ 615,000 $753448
: Los Angeles $ 489,000 $1136861
: 真的要買房的,會怎麼看這數據,
: 還有現在行情開價跟成交價的差距,大家心知肚明.
: 不然你就到處說LA房價中位數是49萬美金好了,
: 但問題是那是2016第一季成交價中位數,
: 不是LA房價中位數.

施主 你有看清楚你列的是什麼數據嗎?
"avg." listing price ="平均"
大家都知道統計上中位數比較有意義
阿不然我跟Mark Zuckerberg兩個人平均起來不是超有錢?!
median sale price不是只有2016第一季突然變成這個數字的
我同意近幾年灣區房價漲得很厲害
但是中位數要從谷底漲到你說的1M+也是需要時間的好嗎 至少現在還沒到阿
LA的房價中位數我隨便google 現在是64萬左右緩慢上漲
http://goo.gl/Stj3Cq
過去幾年大致上是上漲的趨勢 從谷底09年30萬左右漲到現在60多萬
對辣真的漲很兇啦超過一倍惹 但你不會真的以為中位數是113萬吧?????


: : 對不起 請問你說要『再給我一個數據』 數據在哪？
: : 你有買過房子嗎？ 買房子貸款不是像你這樣算的
: : 稅前年收入10萬不一定只能買50萬的房子
: : 銀行是用DTI (debt to income) ratio算的
: 我不是都已經說20%頭期款?
: 那當然就是指貸款40萬的意思
: 你自紮稻草人說稅前年收入10萬不一定只能買50萬的房子,
: 自己打自己很開心?
: 十萬年收有100萬的現金當頭款,當然就可以買140萬的房啊.
: 還有銀行還會看你借了這些錢之後,
: 戶頭現金剩下多少,還款本利和,
: 每年的Property Tax來考量,
: 簡單講就是檢驗你的長期現金流是否穩定,安全.
: 不然貸款的人一失業不就馬上要違約了?

阿這些不就是我說的???? 銀行願意放款就表示他相信你有償還能力阿
你自己說"一般來說"年收十萬只能買50萬的欸
我只是告訴你 "一般"是會照DTI來算償還能力 不是像你這樣大概印象的

: : 一般DTI低於43%就能貸下來
: : 你說的『大概』是有數據 還是印象派？
: : 灣區買房貸款超過年收5X 6X甚至以上的都有
: : 你舉的例子貸款4x年收在這篇是偏保守
: : 當然你高興就好 不過如果銀行underwriter都同意買得起
: : 我想還是比較有公信力
: 其實我很希望灣區大家都貸年收6X,甚至以上最好是10X,越高越好,
: 最好是現在的房價就是因為這樣的原因撐起來的,
: 這樣只要美國經濟有個Down Turn,
: 就有很多便宜可以撿了.
: 熱錢過多可以讓大家貸就儘量貸吧,
: 風險自負,出事就不要怨天尤人.

現在大部分首付至少20%+, down turn的話只要待在水上都還算安全
(是說最近又開始出現5% down 甚至0 down loan 的確有點毛毛的QQ)

: 但是我多補一點,薪資收入越高越穩定的,
: 由於貸款利息抵稅效果越高,
: 而且基本生活開支,不跟收入成正比.
: 算下來這個 X會越高,
: 年收10萬跟年收30萬,
: 同樣年付利息3萬,抵稅效果差很大,
: 然後同樣的基本生活下,
: 年收30萬的存下的錢也會大幅超過年收10萬的3倍.

施主 你是不是抵稅相關規定沒弄清楚阿???
首先所有房貸利息只有1M以內的可以抵稅
高薪資收入如果貸款超過1M 抵稅效果不一定比較好
再來 年收30萬應該很難不碰到AMT吧
AMT後property tax不能抵稅 interest deduction還會phase out
10萬跟30萬抵稅效果有差啦 但誰好誰壞還不知道勒 要詳細算

: : 同上所述 年收10萬 貸款5x就好 首付準備15萬左右
: : 65萬左右的預算在南灣/東灣還是很多地方可以買的
: : Fremont/Milpitas/N San Jose/Santa Clara這幾個地方
: : 1~2房 小一點的condo絕對買得起 絕對不是mobile home 絕對不是學區111/222
: : 這樣的房子為什麼不能買？
: 可以買,但是
: 1. 年收10萬,貸款50萬,買65萬房要付的代價請自己搞清楚,
: 我試算每月固定支出約3000左右,部分可以抵稅.
: 加上HOA(Condo大部分都有HOA),房屋維護費
: 這樣現金流自己要注意.
: 不要搞到每月收支只能打平甚至透支.
: 或是為了這樣全家過苦日子,
: 這樣就本末倒置了.

我不知道你這個3000怎麼來的啦 看起來好像是用
3.75% 30yr fixed loan+1.25% property tax
先不說可以選擇5/1 or 7/1 ARM降低利息
3000裡面可以抵稅的部分好像滿多的欸 超過2000了

: 2. 要存到頭期款15萬是比10萬的時間更長久的.

是阿 要買房本來就要存錢 沒爸靠的大家不都這樣?

: 另外還要有1X月的還款現金預備,
: 因為銀行不會希望買方一失業就要違約了.

誰跟你說的阿?????? 1X月reserve??????
哪間銀行的program這麼爛阿 還是你貸超多2M貸款阿
你的loan agent可以換掉了

: : 話說 我怎麼感覺沒有你說的那麼誇張
: : 我最近手上剛好有一個2BB condo要賣 Fremont Warm Springs area
: : 兩年前翻修裝潢 交通便利 生活機能完美 學區10/10/10
: : 感覺有55萬就偷笑了
: 這是好事,不是嗎?

問題是行情真的沒那麼好阿 我也好想像你說的賣那麼高
不然你跟我買? 65萬就好 離你說的1M還超遠

: : BTW
: : 請你不要用Zillow了好嗎？ 資料更新超慢
: : 沒有MLS的帳戶至少也用個Redfin 加油好嗎？
: Zillow更新慢跟我說的事情沒有任何關聯啊,
: 你把我說的改成用Redfin找灣區up to 500K就好啊,
: 怎麼高興成這樣子? ( ′-`)y-～

都說了是by the way了阿 我只是建議你有在看房子的話不要用Zillow了

: : 我能理解你這篇文章的用意是好的
: : 但問題是錯誤資訊太多 容易誤導別人
: : 年收入10-15萬的買房的人一卡車好嗎？
: : 還是你覺得住在townhouse/condo裡面的人都不是人阿？
: : 花個兩三萬簡單整理裝修 過得整個舒服呀 不是分租雅房可以比的
: : 年收入7-8萬在這邊生活的人也很多很多啦 (5-6萬的也很多辣)
: : 人家也不會永遠這樣
: : 騎驢找馬的 等待身份的 各種原因
: : 每個人人生際遇不同 也不用一味的勸退
: 我一直強調新移民兩大+1~2小,
: 沒有家族資助,年收10-14萬的家庭.
: 再者,符合以上條件我也沒勸退,
: 只說應該好好過家庭生活,想辦法爭取升遷比較重要,
: 先不要管要不要買房.因為很容易得不償失.
: 同樣的收入,來的先後不同,
: 早來個6,10,20,30年,跟剛來或者是即將要來,
: 這樣站的立足點差距是非常大的.
: 你這裡一直模糊成全體,這樣打迷糊仗不好吧?
: 如果有父母親留下的Palo Alto房,
: 房價時價300萬,無貸款,估稅價值60萬,
: 這樣家庭年收入7~8萬可以也過得很好啊,
: 但是這樣就說家庭年收入7~8萬住Palo Alto可以過得很好,
: 那你當別人是傻子?
: 這是來這版問的人的情形?
: 是你要誤導來這版的人還是我啊???

這本來就是個人選擇呀 沒有一定對錯
可是你明明就說10-14萬不要買房 7-8萬不要住灣區阿 不是我打迷糊仗
但是就真的很多14-14萬的人可以買房過著普通的小日子
就真的很多7-8萬的人(沒有靠爸媽)還在繼續努力
他們也不會覺得自己廢到沒資格住在灣區阿
我哪裡有在誤導?????? 這些都是活生生的人生活在你周遭欸 不是我編出來的

說真的不想吵惹 感覺就不會有結果
我們可以當作兩方的2nd opinion 讓爬文的人自己判斷
這樣口以嗎??

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