在北美工作能賺錢的要素是什麼? - 美國

: 推 koster: 股票其實還是賺 慘賠是你要賣才會賠 可以自己算一下 買S&P 12/08 09:20
: → koster: 在任一時間點 跟同時間買的房子到現在比漲幅 會發現S&P並 12/08 09:20
: → koster: 不會輸 不過因為抱得住的人不多 加上房子是一次購入 所以 12/08 09:21
: → koster: 看起來增幅很驚人 12/08 09:22
: → calciumless: 有做過分析了 股市的投報率其實是高於房市的 12/08 11:28
: → calciumless: 而且持有跟維護房子的各種成本很大 賣房還各種刁難 12/08 11:29
: → calciumless: 房子主要是有leverage 所以可以賺得快一些 12/08 11:30
: 推 SuperNoName: 講得好像買房就不是替銀行打工一樣 還是人人都現金 12/09 01:54
: → SuperNoName: 付清 不用繳房貸？ 12/09 01:55
: 推 truevines: 買房有equity。租房就只是付出租金而已 12/09 04:25


少數表現特別好的個股我們就不討論 首先你有那樣的實力(或運氣)
基本上也不需要看我的建議:) 以下討論就還是以S&P500當比較

既然討論投資 就不考慮自住房 自住房算一種消費
當然長期你會有一些好處(equity 增值等等) 但是很難跟股市放在一起比較

那假設你有一筆錢要投資 應該投資房地產還是股市呢?
很多人比較同時期房市和S&P500報酬率 發現股市不輸 甚至更高
但其實這是一種不精準的比較 甚至有一點一廂情願
股市高手很多 我就不獻醜了
但是以美國投資房來說 你的報酬率並不只有表面房價的漲幅而已

下面就以美國貸款投資出租房(buy and hold)為例
報酬率其實比想像高 主要有5個來源:

1.(positive) Cash flow:

每個月房租扣掉所有花費之後 正的現金流是你的第一個收益
有的人說房子維護管理麻煩 那麼其實你可以把托管的費用算進花費
每個月6-8%看市場 這樣你等於是沒做任何事 純收租
這邊又會有人說 灣區(加州)投資房沒有現金流
呃 那你可以不要買加州啊 我雖然在灣區住過很多年 但我不考慮在那裡買投資房

2.Mortgage principal:

上面講的現金流 是指租金扣掉所有花費
但其實每個月繳的房租裡面只有利息(interest)的那一部分是你的花費
本金(principal)是房客幫你付了 也算是你收益的一部份
這也是為什麼大家說買房子可以存下equity 但出租房的equity是房客幫你存的:D

3.Value add:

這部分一般在商業地產比較常被討論 但是我覺得獨立房也可以用這個角度來看
假設你花$1,000把房子內部重新粉刷 然後房租因此提高$10/mo
普通人可能覺得一個月$10沒什麼 但你的年報酬率 10*12 / 1000 高達12%!
這部分也可以算到你的收益裡面

4.Tax benefits (depreciation):

當你開始經營投資房生意之後 每年報稅填寫1040 Schedule E的時候
可以扣除房屋貶值(depreciation) 以普通獨立房來說
IRS規定以房價分27.5年計算貶值 以價值27.5萬的房子來說 一年可以抵1萬
這部分可以從你的房租收入裡面扣除 達到省稅的作用
假設你的稅率是25% 相當於每年又賺到$2,500 長期下來也很可觀
這也是為什麼很多人投資房子出租明明賺錢 但是報稅都是負的
一分錢稅都不用繳 這部分扣抵是門大學問 就不多說了 這邊只是提一個概念
有的人又會說 這個賣房的時候要追回來 但以buy and hold來說
每年省下的稅可是白花花的現金拿在手裡 光算通膨就不虧了

5.Appreciation:

房屋升值在某些市場是最主要的收益 例如加州灣區
但美國房市長期都是上漲的 平均一年約4% 某些比較熱門的市場遠大於這個數字
建議有興趣的人多研究 美國出了加州還很大:)
關鍵是人口成長快 工作/經濟也快速發展的都會區


以貸款購買投資房來說 考慮內建4-5倍槓桿 (頭款20-25%)
把上面1-5加起來 長期的年化報酬率會比想像高很多
一般跟股市一起benchmark的時候 都只有考慮升值 那當然不夠看囉~
1-4相對於股市來說 很難達到相同的效果 算是房地產投資的優點
當然也有人會說 你可以借股票給券商收利息啊 融資開槓桿啊等等
或是利用選擇權/期貨 創造更大的收益 但是風險顯然高出許多呀
何況要考慮複雜的操作 嗯 等你進到商業地產的世界 那可玩的東西也很多
也別誤會我 我自己也買很多指數型ETF 閒置資金我不會放在銀行貶值的:)
股市的優點有入手門檻低 流動率高等等

但以長期穩健的投資股市(指數ETF) vs 房市(buy and hold)來比較
我個人是認為投資房地產更有優勢

just my 2 cents...

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