房貸揹一千萬可行嗎 - 福利

※ 引述《pili107 (試問頂峰不問歲月)》之銘言：
: 如題，
: 小弟目前薦任7職等，40歲。
: 想入手千萬宅，
: 扣除自付款，直接揹一千萬的房貸，揹30年
: 請問各位大大可行嗎

最近剛好在幫身為公務員的家人處理貸款的事
自己也為此好好的研究各種方案
剛好可以給你一些意見


先把三個結論寫在前面

1.是，可行

2.既然打不過（房價漲），就加入它

3.如果能貸100年，就不要只貸99年


有些人對於貸款，就是一個想法轉不過來
像我爺爺就是很傳統的國小老師一路當到退休
以前給我們的觀念就是：不要借錢、不要欠錢
導致我爸跟我們這一代的投資觀念都很保守
我也是變成一直不想出手買房，對貸款有點恐懼
這十幾年來自己錢一直存下去，是沒什麼在亂花
但也沒有變成一間（甚至兩間）房子
至少錯過了兩次房價上漲的波段

這次是因為弟弟終於打算要買房了
才開始對房屋貸款研究
得到的結論就是

既然是享受了公務人員的1.31%低利
那就借多點 年限愈長更佳


有統計指出，一般普通人借房貸
大約會在10年到15年之間就會還完
所以實際上你不管借20年、30年房貸
幾乎都是會提早還完
因此你如果借40年 一定不會繳到40年完
那種「等你40年房貸還完都幾歲了」的狀況
基本上不太會發生

像我弟的狀況
一開始只是想要選台銀
（不收開辦費，僅收查調資料費100元）
然後貸8成、30年、1.31%、沒有寬限期
這種中規中矩的方式就準備要貸了
連貸85成都沒想過
（你看，骨子裡還是想借少點儘早把貸款還完）

但是在跟各家銀行詢問的過程中，發現利率真的低
突然想起有些銀行有推出40年方案
才開始上網做功課
詢問各方意見 參考各種說法及優劣點比較
當然獲得的回響有贊成也有反對
得到結果還是那句

既然是享受了公務人員的1.31%低利
那就借多點 年限愈長更佳


以下我大概簡單推算給你看
因為你已經40歲了
先假設你目前沒有另一半（但或許以後會有）
而且不要生小孩（因為文章沒寫）
然後月薪是7萬左右
含年終考績年收大約是100萬這樣
以下就以平均8.33萬/月的收入來看
目標是買下一間1380萬的房子

還有一點是「你手上現在有380萬的現金」
這是你可以自我支撐的點

一、貸8成、30年 月付37103

雖然看似佔月薪45%很多
但因為沒有要生小孩
不必參考房貸占收入1/3來維持生活的教科書說法
一個月還有4萬6可以花
基本上當生活費可以做不少事了

二、貸85成、30年 月付39422

其實只比上述多了2300元
你的頭期款只要準備220萬元
剩下160萬元
只要1年能創造2300*12=27600的收益
約略是1.73%
基本上就能完全抵消多貸0.5成的問題
而且你一個月仍還有4萬3可以花

三、貸8成、35年 月付32785

每月繳掉房貸後，你還有5萬可以運用
只要你放一些極穩定，別想今年航運這種飆股投資
例如0050、中華電信、或是美股VTI、VT之類的
當長期年化報酬率只要高過1.31%
就可以讓你多借這筆錢（讓你手上現金去投資）
的效益是正的，也就是你沒有虧

而且重點是你是擁有一間房子的

四、不講貸40年，是因為你現在年紀借到機會很低
但不是完全沒有機會，請看以下


公務員現在真的沒什麼福利能說嘴的
但就是房貸幾乎可以1.31%這點
不好好拿來利用，實在是太可惜了
不要害怕借錢
現在是大QE時代，手上握著現金只是空看它貶值

你可以選擇當航海王（先說我也有賺到一些）
幸運的從30元買，200元賣
像股版用信貸、融資加期貨噴成8000萬這種奇跡
不幸的就像最近套在200以上等大戶上來救
又或是像我上面說了
善用公務員跟現在大環境低利的優勢
把貸款成數拉大 把貸款年限拉長
要想著你有380萬的現金跟穩定的工作當底
不要害怕升息
第一機會很低，第二升個一兩碼不會增加多少錢

如果你願意接受想增加貸款年限的話
目前有做超過30年的
有高雄銀、兆豐、永豐、星展跟合庫這5家
有些銀行是「年齡＋貸款年限不能超過75」
所以你40歲了，有些只能給貸35年

高雄銀：限設籍高雄市，看你符不符合
兆豐：超過30年的話限貸8成
永豐：歲加貸不能超過75，但有機會給貸超過8成
星展：同上
合庫：75以上還是可以談，有機會給你貸40年

當然，你買的房屋物件條件也要不錯
至少是六都是電梯大樓，屋齡不要大於10年
不要只是買個20舊公寓的話
去跟銀行談應該都可以成功
要是你以後有人生另一半了
兩人繳很好，一人繳你也不會過不下去

不過如果你40歲還要生（或養）小孩
那就是另外一回事了

以上近期的經驗及心得分享給您
希望您能深思後轉念相信自己能貸
以及預祝買房及貸款順利

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