美30年期抵押貸款利率降至4.54% 1971年 … - 海外工作

※ 引述《viessman (Follow the rabbit)》之銘言：
: 雖然說省一塊錢也是省, 可是re-fi之後, 30年/15年又從新計算
: 這樣不是表示 又要重新開始繳利息較高的前幾期嗎?
這是非常錯誤的迷思
: 因為mortgage愈前面的付款,利息部份繳的愈多,本金部份愈少,
: 所以re-fi 之後雖然可降低每個月固定的payment,
: 可是這樣是不是也表示我之前的利息都白付了?
絕對不是
: 因為本金的部份並沒有償還很多
: 所以每次想到這就覺得好像不能只看利率降低就要re-fi
: 這部份是否需要考慮?
其實計算起來非常簡單，根本不需要用excel
舉一個例子給想不通的人看:
貸款額10萬，30年期，利率5%: 每個月的payment是$537元
第一個月: 本金$120，利息$417 (共$537)
30年的總利息是:$93,256
3年後: 本金$139，利息$398 (共$537); 本金剩下$95,344; 3年利息共付$14,669

假設3年後的這天，30年固定的利息降到4% (no point no cost)
當然要refi; refi的本金就是$95,344，30年固定，每個月的payment是$455
第一個月: 本金$137,利息$318 (共$455)
如果就這麼付，那麼要再30年才能付清，感覺上晚付清了3年
新的30年期的總利息是$68523
舊的3年加新的30年總利息=83192, 還是比原本的93256要省 (因為後30年降1%)

但為何要這麼懶? 原本每月付$537，為何refi後要偷懶成只付$455?
別忘了refi的目的是省利息、提早付清 (除非這個人別有目的，不想把房子付清)
若想省利息，基本的誠意是，要付得和本來一樣
所以接下來每個月一樣付$537 (很合理的要求吧? 就假裝你沒有refi過就好了)
每個月的online bill pay，自動設定為$537，而不是設定成$455，就這麼簡單
第一個月變成$537: 利息還是$318，本金變成$219
這樣一來，這個新的30年loan只要22年半就全部還清,總利息$49430
從頭到尾只花了3+22.5=25.5年就還清這個最初是30年期的貸款
舊的3年加上新的22.5年的總利息變成$64009，省下了$29157的總利息
為何縮款了4.5年? 因為後20幾年的利息都降了1%，而且有一直維持原本的月付額
如果手頭上一有閒錢就隨時丟一筆進去，還會再快個好幾年、省更多利息

總之，想要節省總利息支出(=最快還清房貸)，只要把握兩個原則:
1. 讓利率降到最低 (所以要不停的no cost refi到最低利率的loan)
2. 月付額要固定繳到自己能接受的最高值，不要傻傻的照著新房貸的schedule來付房貸
至少要守住第一個房貸的schedule，不該比它慢，方法就是每月payment不能比它少
就這麼簡單

當然，如果你的目的是要在房屋上花最少的錢, 不想還清房貸，而是想讓手上有最多現金
來拿去投資各式各樣的其他東西，那當然有不同的考量。但這麼做的風險就高囉


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