還沒搬進去就成了主委… - 物業管理

※ [本文轉錄自 home-sale 看板 #1Oe8lTlt ]

作者: wegary (wegary) 看板: home-sale
標題: Re: [請益] 還沒搬進去就成了主委…
時間: Mon Feb 13 00:22:48 2017

※ 引述《pinkbeer (大大懶兒)》之銘言：
: 大家好
: 今天在網路上爬文後實在找不到能在哪裡發問只好在這邊發問 如有違規請不吝指教
: 老母辛苦了一輩子終於買了一間房子
: 算是公設比很低的社區 沒有管理員 屋齡25年

老實說 說到這個

現在很多人都想法都很矛盾
我碰上很多人
很多希望公設比低一點 但又希望社區動線規劃能好一點 安全一點
很多希望管理費少繳一點 但又希望社區管理能好一點
很多希望能低價買到地段好的 但內心又希望能保值增值
其實上面這三件事情 前後幾乎都是矛盾的

我不知道貴社區是否各戶有否繳管理費? 最基本的電梯保養跟機電養護都,.. ?

: 共五棟 每棟的每戶每年照輪當管理委員
: 我們這棟今年輪到我們(該房子目前還有前屋主出租的房客在)
: 而主委這近25年來都是由一人獨攬
: 管委會的運作好像也是近幾年才有合法登記之類的

合法登記?
指的是公寓大廈管理委員會的組織登記報備嗎?

: 最近交屋後才發現主委這個位子爆發舊派跟新派的戰爭
: 我媽被輪為那棟管理委員後前去開會
: 回來就說被選為主委(因為誰也不讓誰 所以抽籤…)
: 最近在更新消防設備
: 公告-招標報價-表決簽名-公告-收錢都做了
: 才有一位管理委員說他朋友在做相關行業可以更便宜
: 打算阻擋設備更新 (可能不付錢？)
: 可是公告都公告了 其他管理委員也都簽名了 也都開始向各住戶收錢了現在才跳出來
: 當初公開招標時怎麼沒這個朋友(白眼)

不用鳥它吧
首先要看你們社區的住戶規約 (有的又稱作管理規約)
當然這份社區住戶規約也得在當初有經由區分所有權人會議擬定後
有到地方政府作備存的動作才始生效力
上面對於這種採購案的金額規範
如果沒有 萬一是那種重大修繕 動用到公共基金 可能需要區權會
如果不是重大修繕而是設備維護更新 通常也是可採取各區權人分擔
至於分擔方式也是每個社區規範不同 有的是根據區權人平均分擔
有的是按照區權比例去分擔 (有些社區大小坪數會不同)

但是不管怎麼樣 都是得遵照程序
公告 - 招標 - 各廠商標單+簡報說明 - 管委會開會決議 - 公告得標廠商

您目前社區的問題就是很常發生在很多社區且簡單不過的小問題

像有人事後要翻盤 這這麼明顯違反採購招標程序
直接事後才找朋友要來喬事攬生意
根本就不需要去理會

如果因為這個委員事後的朋友而變更了當初決議的事項
那這管委會反而會出事情 嚴重的話會吃上官司 特別是主委!!!


: 我媽最近因為這件事吃也吃不下睡也睡不好QQ

安心的去睡吧 不要理那個委員就好
何必要為了一個違反程序的委員搞到自己睡不好?

如果今天換成是你媽媽找朋友來覽社區的招標生意 然後你媽又有拿好處的話
那你媽媽才需要擔心睡不好
否則只要按照程序走 那就好好睡 睡好睡飽

: 請問
: 1. 我媽的房子所有權是登記在她的名下可是戶籍不在新家也還沒搬進去 這樣當主委有疑慮嗎？(怕被弄或被告？！)

不清楚社區住戶規約是怎麼規範 (的確看過有社區規定委員得一定住理面或戶籍遷入)
但是如果按照公寓大廈管理條理跟內政部的住戶規約標準版本的話
不管你戶籍有沒有遷 基本上只要是區權人 透過區權會被選上委員
那就是管委會的委員了 而委員之間產生的主委
也是要看該社區的住戶規約的規範
有的是必須要第一高票才可當主委 有的是委員之間互推 有的是委員彼此投票
當然主委某種程度也算是該社區的負責人 對外對廠商都是要主委代表社區授印的
因此一個社區的各種行為 主委也都是要背上責任

而通常喪失區權人的資格則default自動解任

主委想要辭職也是有方法 很簡單 不過不在討論話題之內

: 2. 若是有住戶不願繳錢該怎麼辦？ 尋求法律途經嗎？

電話柔性告知 - 簡訊告知(留證據) - 存證信函 - 申請支付命令

住戶難搞又嚴重的話 那就送上法院吧
該勸 該電話告知 該簡訊 該書面 該存證 都全作了 算很有誠意了

法源依據 請參考 公寓大廈管理條例第21條

區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾
二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會
得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

---> 還可以去討延遲利息呢

如果住戶太難搞 欠了又欠 屬於累犯呢? 當累積金額到一個程度

那除了送上法院 還得透過區權會對該住戶進行"合法的"強制驅離
甚至給它送上法拍 直接動用公權力把這住戶踢出社區

管委會不作為的話換管委會瀆職喔 哈哈

請參考 公寓大廈管理條例第22條

住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內
仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議
，訴請法院強制其遷離：

一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所
有權總價百分之一者。

二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，
仍不改善或續犯者。

三、其他違反法令或規約情節重大者。

前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人
會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；
於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會
得聲請法院拍賣之。
前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序
與第一順位抵押權同。


如果管委會對於22條消極不處理的話呢?

那參考公寓大廈第48條第二項

有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下
罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：

二、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定促請改善
或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。

: 3. 這類的事情有什麼專業人士可以問嗎？我知道有專門的管理公司 但住戶數不多 大家應該不願意付這個錢…

社區可花點錢去諮詢專攻公寓大廈法的律師當社區顧問吧
不然經驗老道的總幹事通常也懂公寓大廈管理條例

: 媽媽生活了大半輩子都是租屋住華廈
: 結果一買房誰也不認識就當了主委 真的像無頭蒼蠅啊！
: 希望大家能給意見
: 如果不能發在這我再自D 謝謝各位

如果社區的安檢跟消檢沒有定期申報跟檢查通過 這部分一定該花就要花
因為根據公寓大廈管理條例第三十六條第十二項有明確規範

管理委員會之職務如下：
十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報
及改善之執行。

如果管委會擺爛沒有去執行

那明顯違反住戶權益的話
參考公寓大廈管理條例四十八條第四項

有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元
以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，
得連續處罰：

管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、
第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。



久久來一次 路過看到 一點淺見給你參考

希望對你家人這樣願意花時間投入社區的真自住客有些幫助


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