上篇推文講到投資房產有點離題啦 不過還是想要提醒一下
也不是說質疑／反對各位前輩說的內容
也不是說我認為各位前輩有刻意誤導的意思
不過我還是有點擔心推文的語氣會給一些不動產新手一個錯誤印象
以為說現在手上夠 down payment 就該趕快買 反正怎麼買怎麼賺
==
以上篇推文裡面那種很便宜的 condo 舉例
租得出去，報酬也沒有表面上的 25%
實際上可能在 5% 上下徘徊（capital gain tax 的規避先不管）
休士頓我不熟 不過最近剛好在我住的地方附近看到一個類似的案例：
在這波不景氣裡面受傷相對沒那麼重的中西部城市
離市中心十分鐘車程 該區域一般來說算是還可以住人的
不過該物件所在地點是否特別好或壞我沒有深入研究
兩房 condo, 屋況乍看之下不差
售價：30K
看起來很棒啊，而且該區域兩房 condo 一個月租七百沒啥問題
這樣一年報酬率就是 28%
不那麼美好的第一個大囧是，一年房屋稅要繳兩千多
這是因為州政府並不認為你這房子只值三萬鎂。你當然可以上訴要求重新鑑價啦
但是一來那也要花錢 二來現在地方政府都想盡方法搶錢 取得有利鑑價沒那麼容易
第二個大囧 管理費一個月一百五 同樣的，管理費這東西不是照現在房價比例算的
房子越便宜，感覺管理費就越貴
兩個加起來，一年四千就去掉了
然後，雖然有管委會，但是你自己的房產內部的修繕維護還是要自己負責
加上電費暖氣這種大筆的叫房客負沒問題 水費甚麼的經常還是房東負擔 算招租的誘因
一年再加個一千不過分
再來 不管多好的吉屋出租也很難保證一年十二個月都有人住
更何況是房價只要三萬 顯然房市不景氣 出租競爭一定也很激烈的地方
就說平均一年能租出去十一個月好了（已經很樂觀）
收入 7.7K, 支出 5k, 就只剩下 2.7k 了
報酬率剛好 9%
這樣看起來還是不錯啊？
但這是假設房價不會再跌了。
你說老美房價已經跌成這樣怎麼可能再跌
如果想想逼近 20% 的真實失業率，五十年才能消化完畢的餘屋市場
以及大部分喪失抵押權的房屋都還沒有被放到市場上 這些因素 誰說不可能再跌？
（還有利率問題。低利時代也是不利於買屋投資的）
而且就事實來看，大家都說房價已經跌夠了的 2010 年，平均還是又跌了 2% 以上
當然 房市會有區域差異 有些地方跌卻也有些地方已經開始起漲
任何市場裡面 有作功課都會找到利基
這裡只是要提醒大家不能光看 "好便宜" "已經跌了好多" 就貿然下手
回到剛才的例子，
一些對這兩年的不景氣相對抗跌的城市 最近出現 "不是不跌 時候未到" 的感覺
保守預計，接下來幾年每年跌個稍稍高出平均值的 3% 不算過分
這樣剩下 6%
又，機會成本方面，以幾乎沒有風險的銀行存款為準，
三萬塊拿去一些網路銀行或信合社的高利活存帳戶可以拿到 1.3%
這樣一來真正的獲利就跌破 5% 了
（通膨就不管了 反正一來現在低通膨二來不管你錢放哪都是要面對通膨問題）
然後保險還沒算...
把三萬塊鎖死在房產裡換 5% 報酬划不划算 見仁見智啦
重點是這裡面並沒有暴利
房地產要賺大的 真正有效的方法還是房價本身要漲
而你有沒有那麼精準的眼光在下跌的時代買到會漲的房子
或甚至 有那種手腕／口袋去把房價炒起來？
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也不是說質疑／反對各位前輩說的內容
也不是說我認為各位前輩有刻意誤導的意思
不過我還是有點擔心推文的語氣會給一些不動產新手一個錯誤印象
以為說現在手上夠 down payment 就該趕快買 反正怎麼買怎麼賺
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以上篇推文裡面那種很便宜的 condo 舉例
租得出去，報酬也沒有表面上的 25%
實際上可能在 5% 上下徘徊（capital gain tax 的規避先不管）
休士頓我不熟 不過最近剛好在我住的地方附近看到一個類似的案例：
在這波不景氣裡面受傷相對沒那麼重的中西部城市
離市中心十分鐘車程 該區域一般來說算是還可以住人的
不過該物件所在地點是否特別好或壞我沒有深入研究
兩房 condo, 屋況乍看之下不差
售價：30K
看起來很棒啊，而且該區域兩房 condo 一個月租七百沒啥問題
這樣一年報酬率就是 28%
不那麼美好的第一個大囧是，一年房屋稅要繳兩千多
這是因為州政府並不認為你這房子只值三萬鎂。你當然可以上訴要求重新鑑價啦
但是一來那也要花錢 二來現在地方政府都想盡方法搶錢 取得有利鑑價沒那麼容易
第二個大囧 管理費一個月一百五 同樣的，管理費這東西不是照現在房價比例算的
房子越便宜，感覺管理費就越貴
兩個加起來，一年四千就去掉了
然後，雖然有管委會，但是你自己的房產內部的修繕維護還是要自己負責
加上電費暖氣這種大筆的叫房客負沒問題 水費甚麼的經常還是房東負擔 算招租的誘因
一年再加個一千不過分
再來 不管多好的吉屋出租也很難保證一年十二個月都有人住
更何況是房價只要三萬 顯然房市不景氣 出租競爭一定也很激烈的地方
就說平均一年能租出去十一個月好了（已經很樂觀）
收入 7.7K, 支出 5k, 就只剩下 2.7k 了
報酬率剛好 9%
這樣看起來還是不錯啊？
但這是假設房價不會再跌了。
你說老美房價已經跌成這樣怎麼可能再跌
如果想想逼近 20% 的真實失業率，五十年才能消化完畢的餘屋市場
以及大部分喪失抵押權的房屋都還沒有被放到市場上 這些因素 誰說不可能再跌？
（還有利率問題。低利時代也是不利於買屋投資的）
而且就事實來看，大家都說房價已經跌夠了的 2010 年，平均還是又跌了 2% 以上
當然 房市會有區域差異 有些地方跌卻也有些地方已經開始起漲
任何市場裡面 有作功課都會找到利基
這裡只是要提醒大家不能光看 "好便宜" "已經跌了好多" 就貿然下手
回到剛才的例子，
一些對這兩年的不景氣相對抗跌的城市 最近出現 "不是不跌 時候未到" 的感覺
保守預計，接下來幾年每年跌個稍稍高出平均值的 3% 不算過分
這樣剩下 6%
又，機會成本方面，以幾乎沒有風險的銀行存款為準，
三萬塊拿去一些網路銀行或信合社的高利活存帳戶可以拿到 1.3%
這樣一來真正的獲利就跌破 5% 了
（通膨就不管了 反正一來現在低通膨二來不管你錢放哪都是要面對通膨問題）
然後保險還沒算...
把三萬塊鎖死在房產裡換 5% 報酬划不划算 見仁見智啦
重點是這裡面並沒有暴利
房地產要賺大的 真正有效的方法還是房價本身要漲
而你有沒有那麼精準的眼光在下跌的時代買到會漲的房子
或甚至 有那種手腕／口袋去把房價炒起來？
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