煩惱多日的廠商欠租案 - 公職

本案契約(有關履保金與違約金部分):

1.租金若遲繳，應按未繳金額每日計付千分之二
懲罰性違約金。

2.履約保證金係用以擔保乙方履行本契約所規定之
各項義務即因履行或不履行本契約而造成甲方任
何損失之賠償。

3.履保金依契約規定不予發還者，除另有規定外，
兼屬懲罰性及損害賠償性質。甲方因乙方違約而
致之損害逾保證金額度時，仍得向乙方請求損害
賠償。


事實提要: A 廠商租用甲機關場地，因經營不善提前終止合約
，尚積欠租金19萬，違約金10萬，水電費3萬，共
32萬，業務單位已以遲繳租金兩月以上為由沒入履
保金16萬，並擬聘任律師強執。經查債務人名下僅
一輛15年中古汽車，書面申請分期償還，其胞姊願
擔任連帶保證人。



想請教各位:

1. 業務單位希望花50000元聘律師進行強制執行，拿到債權
憑證結案。身為主計，我認為這不符成本效益，因為強執
是程序事務，填妥表格檢附事證向法院聲請即可。更重要
的是，經查債務人名下只有一台15年的中古汽車，強執毫
無實益，只能換回一張債權憑證，且不利債務人求職償債
。因此，建議先與債務人協商還款，協商不成再強執也不
遲。

請問，各機關遇到類似情形(債務人名下無產，願分期償
還，這比提強執換回一張債權憑證有實益吧。) 如何應
對 ?


2. 在廠商會繳清積欠租金的前提下(否則分期清償或強執的
討論都沒有意義)，個人認為違約金過高，應有減免空間
。
本案終止合約後，廠商已歸還場地搬離，別無損壞場地情
事。解約3.5月後新廠商進駐，租金優於本案。是以我們
因終止合約而損失的利益，就3.5月租金約9萬，沒入履保
金16萬足以弭補，10萬違約金是否過高?

請問
Q1: 依本案契約規定2、3觀之，可否解讀為: 履約保證金
若無其他規定，有賠償與懲罰性質。惟2 明定係賠償
不履行契約所造成的損失，故本案履保金應為賠償
性質?

若如此，履保金16萬扣掉租金損失 9萬，剩下7萬能否
抵減10萬違約金，廠商只需負擔3萬違約金?

Q2: 依民法252條，違約金過高者，法院得減至適當金額。
依最高法院79台上1915號，違約金是否適當，須依當
事人所受損害及如債務人履約得享之利益為衡量標準
。參考最近幾年的判決實務，本案實有違約金調降可
能。

因此建議循民事調解程序，我方就表明遵守契約規定
但尊重法院判斷。然後法院判定多少機關就同意( 那
怕1元都算賺到)，經由法律程序共創雙贏。

但有主管認為，調解程序只會問雙方意見，那自然是
對方希望全免，機關堅持全額，差異過大故法院宣布
調解不成，根本不會先訂一個金額給雙方參考。請問
果真如此?


以上拙見，還請大家不吝指教。其實債務人很有還款
誠意，很多同仁願意協助他，但跟錢有關的動輒得咎
，所以才想循例直接強執，問題還是沒解決。

東隆五金破產案，因有不可替代的專業技術，破產清
算太可惜了，好好經營本業償債能力無虞，最後在勤
業、理律協助下順利重整。本案金額32萬，債務人才
30幾歲，願意求職償債( 有餐飲證照 )，有意願也有
能力清償，既然強執沒有實益，應該給個機會分期清
償，共創雙贏。




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