金管會7禁令 嚴控保險業投資不動產 - 金融業討論

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其實本篇新聞討論的是剛通過「保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定
標準及處理原則」修正草案。保險局新聞稿：洽網頁專業人士＞公告資訊＞新聞稿
而這部分是依據保險法第146條之2：保險業對不動產之投資，以所投資不動產即時利
用並有收益者為限；其投資總額，除自用不動產外，不得超過其資金百分之三十。但
購買自用不動產總額不得超過其業主權益之總額。保險業不動產之取得及處分，應經
合法之不動產鑑價機構評價。


保險業是今年最主要的商辦不動產買家，在保險業者退出後，預期不動產成交價格將
大幅滑落。即使保險業明年重返不動產市場，以最低收益率需達2.875%來看，出價能
力將大受影響。

註：原規定為不動產年化收益率不低於郵政定期儲金小額存款機動利率+ 1%。修正草
案為前項利率+1.5%為年化收益率為最低標。(98.3無加碼,100.2加2碼)

另外，保險局新規定投資素地後 5年必須興建完成、10年不得移轉所有權，過去像遠
雄、宏泰等壽險公司買下素地來興建住宅銷售的情況，以後會消失。

註：原規定(100.02)只規範素地若不符合即時利用未有收益者，有兩年的緩衝期，而
且到期前二個月能辦展延。（新聞稿第4點）

還有，先前中國信託人壽與建商合作購買預售屋，未來將在禁止之列；包括國泰、新
光等多家業者先前買進不動產後，再調高承租戶租金、以符合投資報酬率要求的作法
，以後也行不通。

註：新聞稿第8點

保險局指出，保險業使用的是公眾資金，資產負債必須能相匹配，以維持穩定經營，
因而強化保險業投資不動產的監理措施與內控制度。相關措施近期就會發函，但提前
在昨天生效。

另針對保險業投資公共建設，保險局說，考量到地上權有一定的使用期間，與一般不
動產性質不同，保險業若配合政府公共建設的地上權案件，可以不受素地規定的限制
，但須向金管會專案報核。

註：這是指配合政府興建國民住宅等等？

金管會上周三邀集業者開會相關措施，不到一周時間就生效。保險局副局長張玉煇說
，主要是不希望有模糊地帶，給業者明確規定並以新規定來評估投資案。

新規定僅適用生效後案件，不溯既往。上周新光、南山、宏泰、全球在新規定發布前
投資不動產，部分還是土地開發案都「逃過一劫」，不適用新規定。

這7項新規定，包括
1.年化收益率一口氣提高3碼，將不得低於2.875%（Ｘ）
2.最低收益率不再給2年緩衝期
(新聞稿第4點投資前應取得可符合即時利用並有收益標準之承租意向書或其他可資
證明未來規劃可符合即時利用並有收益標準之文件)
3.投資商用不動產，5年內不得移轉所有權
(新聞稿第3點，另外第7點也載明投資轉自用不動產亦受5年內不得移轉所有權規範)
4.投資素地除現行開工及申請建造的時程規定外，另增訂「投資前必須先取得承租意
向書」、「 5年內興建完成」、「10年內不得移轉所有權」等規定。
5.投資不得以董事會概括授權，必須逐案提報董事會通過，但3億元以下可以除外。
(新聞稿第6點3億元以下可除外係指自有資本與風險資本比率達200%以上的保險業者)
6.投資用不動產轉列自用不動產者，同樣受到5年不能移轉的要求
7.不得投資預售屋

心得：搭配新聞稿閱讀，本篇報導的正確率不低，從房地產炒作源頭之一下手，真能讓
　　　平抑房價嗎？保險業最有賺頭的不動產投資限制多多，多餘的資金何去何從？有
　　　人想討論一下嗎？　　　

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