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作者: batx6 (威) 看板: home-sale
標題: Re: [新聞] 人潮錢潮全散！竹科房價慘剩1字頭
時間: Wed May 23 22:55:39 2018
這系列討論蠻有趣的
看不少多多、空空各種褒貶
這邊提供一個竹科一線廠菜鳥的看法
先講結論
新竹市房價頂到肺了，除非有重大利多，不然多多還是洗洗睡吧
持平，抗通膨就差不多了
********先從有數據的面相來討論********
1. 家庭年所得與支出
根據主計處資料 各縣市別平均每戶所得收入總計
平均每戶年收入 平均每戶年支出 平均每戶人口
96年 1,627,220 1,210,559 3.48
97年 1,526,907 1,181,660 3.59
98年 1,489,633 1,249,519 3.51
99年 1,507,942 1,203,998 3.53
100年 1,556,284 1,309,091 3.45
101年 1,518,434 1,241,684 3.29
102年 1,601,978 1,355,563 3.39
103年 1,648,800 1,367,376 3.36
104年 1,494,234 1,262,724 3.33
105年 1,614,037 1,346,612 3.27
從上面我們可以看出什麼?
新竹人的收入並沒有逐年上漲，反而自2007年以後就開始停滯
新竹人在每戶平均人口越來越少的情況下，每年花費越來越高
那為何每戶人口越來越少呢?
2. 新竹市人口分布
根據新竹市主計處 105 年新竹市人口統計分析報告 - 新竹市政府主計處
(感謝網友糾正，原自然增加率欄位錯誤，已更正)
總人口數 總增加率 自然增加率 社會增加率
97 年底 405,371 15.75 7.5 8.26
98 年底 411,587 15.22 7.63 7.59
99 年底 415,344 9.09 6.2 2.89
100 年底 420,052 11.27 7.25 4.02
101 年底 425,071 11.88 8.98 2.90
102 年底 428,483 7.99 6.17 1.82
103 年底 431,988 8.14 6.88 1.26
104 年底 434060 4.79 5.56 -0.77
105 年底 437337 7.52 4.32 3.20
從上面我們可以看出什麼呢?
新竹從每年約成長6000人口，漸漸的變成每年成長3000人口
遷入人口越來越少，自然增加率也越來越低
也就是說，新竹人生的小孩越來越少，或者老人死的越來越多
可以合理解釋每戶家庭越來越少的現象
另外，新竹市人口扶養比
總人口數 0-14歲 15-64歲 65歲以上 扶養比
97 年底 405,371 20.09 70.62 9.29 41.61
98 年底 411,587 19.68 70.95 9.37 40.95
99 年底 415,344 19.13 71.48 9.39 39.90
100 年底 420,052 18.73 71.83 9.44 39.22
101 年底 425,071 18.48 71.93 9.59 39.03
102 年底 428,483 18.27 71.92 9.81 39.04
103 年底 431,988 18.07 71.81 10.12 39.26
104 年底 434,060 17.69 71.81 10.50 39.26
105 年底 437,337 17.44 71.55 11.01 39.76
可以看出什麼? 就讓大家各自解讀吧
再加碼
3. 新竹科學工業園區 園區歷年就業員工數
年分 博士 碩士 學士 專科 高中 其他 合計 平均年齡
97 1830 29128 39063 25406 29067 6083 130577 32.65
98 2244 30963 40521 24380 28031 6035 132174 33.95
99 2361 33728 43891 24206 28642 6588 139416 34.27
100 2732 37588 47136 24815 31006 5437 148714 34.50
101 3070 41225 47378 23233 31286 5090 151282 34.63
102 3459 42861 49632 22254 29533 4079 151818 35.02
103 3547 43007 50324 21929 30313 3277 152397 35.41
104 3858 44886 50294 20361 29632 3165 152196 36.18
105 3975 45418 50015 19877 28158 3210 150653 36.40
106 4388 48714 50593 18690 27127 2859 152371 37.20
可以看出什麼?
園區工作人口總數大約從2012趨近飽和，平均年齡逐年上升
代表什麼?
代表老屁股越來越多，大家越來越晚退休
代表爆發性成長時代已經結束了
******再來分享自身看法***********
1. 關於芸芸眾生，合理年薪
身為一線廠菜鳥
自然聽了不少當年多賺多賺，光靠股票就可以買一排房子的傳說
因為待的部門都是25-40歲，沒有同事靠股票買一排房子
不過倒是有前輩靠股票買了大大房子，豪華進口車
當然也是有在餐廳吃飯聽到頭髮花白的老杯杯在抱怨房子太大很麻煩之類的
目前打聽到三年年薪約120-180，再往上沒升主管職的話也多不了多少
系統廠的話大概打個七折吧，也就是三年80-130
工研院、小廠之類的就再打點折扣
至於傳說中滿街跑的200+ 300+倒是比較少聽到
至於配偶部分，多多就誇大不少了
首先園區工作RD多為二類組出身，念過二類的自己回憶一下
當年念書一個系有多少女孩兒
再想想有點姿色的女孩兒有多少人競爭
再想想自己相較醫學院學生、富二代如何
依小弟淺見，當年個性好/長相佳的，早就被同期書卷、high咖
、就是個人才、富二代的包辦
那這些人才畢業怎模辦?
不是出國深造，不然就變一線公司的主管啊
如果不小心賺太多，另一半就只好在家幫忙花錢
如果另一半也超強，那就只好變一線公司的搶錢夫妻
那這種強者夫婦會去買哪? 也就是多多最愛吹捧的關新路、高鐵特區、大坪數豪宅
但是，這種人才一屆有多少人?
每年20-30萬應屆畢業生，最頂級的0.5%人去醫學院
次頂級的2.5%進各行各業一線，算一算約1%人進科技業一線
十個人RD頂多產一個主管，換句話說也只有0.1%的人變一線主管
這還只是最低階的主管，傳說中的250+，
更不用提再十個才產一個的400+，0.01%才會出的主管的主管
多多是海賊王、獵人看多，真以為到處都霸王色霸氣、滿地都特質系就對了?
換句話說，新竹最多的還是領100上下的工程師，配上差不多薪水的另一半
這也和新竹市家庭平均年薪160萬差不多
畢竟不是所有新竹家庭都在竹科上班
2.關於普羅大眾，合理房價
如果問問十五年前進入一線廠的前輩年薪
有可能聽到「底薪沒多少啦，不過分紅就看個人造化了」
如果問問十年前進入一線廠的前輩年薪
有可能聽到「底薪沒多少啦，不過分紅夠你買房買車啦」
如果問問五年前進入一線廠的前輩年薪
有可能聽到「底薪和你差不多，+分紅還堪用」
如果問問五年後進入一線廠的後輩年薪
我猜會聽到，「幹，還沒月底就花完了，操他媽科妓業」
以前新竹越來越多移入人口
不外乎 高薪資、低房價，環境良好
不過就以周遭朋友來看
會在新竹置產的只有兩種人
1. 結婚生子
2. 爸媽贊助
新竹買房又分年齡區間
30-35歲的買在竹北
25-30買在關埔
預算差不多1000上下，
買竹北的大點，買關埔的小點
早買的較大間，晚買的較小間
為什麼卡在1000上下呢?
為了小孩安全，至少買台進口車吧?
最低標準也要馬三頂，開個五-七年就換，畢竟氣囊過期就沒用了
油耗、折舊、稅金、保養、保險 - 年開銷24萬
(更不用說直上雙B)
為了小孩的未來，雙語幼稚園是基本的吧?
平均每戶3.27人，假設都多多最愛的年輕人+小孩
也就是平均生1.27個小孩
雙語、註冊費、月費 - 年開銷30萬
(這還不包含才藝、交通費、餐費、超時托育費)
每天都吃公司餐了，假日至少吃個好料吧?
一人餐費每月1w - 年開銷40萬
身為台灣菁英，為了小孩國際觀，年年出國也是理所當然的吧?
一人5w - 年開銷15萬
(5w只能在亞洲，歐美就再說吧)
這樣就將近110萬了誒，還不含房租、繳稅、保險、存款
平均160萬，也頂多擠出50萬來繳房貸
再多也擠不出來啊!肝都賣了還有什麼能賣?
也因為如此，新竹一堆大坪數空屋
也因為如此，夯如多多最愛關埔，也越蓋越小間
更不用說更偏遠的竹東，看起來越蓋越大還越蓋越小?
3. 關於新竹
在新竹也將近十年了
只能說這真是個神奇的地方
好像工程師欠所有人錢一樣
錢賺多了，政府先抽你一筆，有老婆小孩還可以扶養
沒有就從12%開始抽，賺越多，抽越多
錢賺多了，餐廳再抽你一筆，炒飯炒麵不好吃?
愛吃不吃隨便你，反正你也沒得挑
還嫌? 下周漲2成，反正你不買也沒得買
阿忘了說，因應禽流感，下禮拜起炒飯不附蛋噢
(純屬夢境，若有屬實，也一定是剛好啦!
不過大家可以比比新竹錢都 vs 桃園錢都)
錢賺多了，車行也抽你一筆
雙北、網路看到折7萬? 哀騙人的啦
你跟我買影音算你15萬折7萬啦(怎麼還多8萬?)
錢賺多了，幼稚園，安親班也來抽你一筆
政府補助X萬，因應人事成本，下月起每月漲X/12萬
(而且雙語還可能是印度外師噢
印度工程師下班兼個差也是很正常的)
錢賺多了，仲仲、套套也來抽你一筆
哀，跟你講，絕版啦，你不跟我買你也沒得買
屋主調職忍痛出清，平轉售出，開價1088 (實價登陸688)
哀，當年就是一片荒涼才便宜啊，現在都這麼熱鬧了，貴啊!(2X年屋)
買了保證漲!租不如買啊，記得一定要跟我買啊
絕版超殺，朝南視野景觀戶(2樓)
哈哈!誰叫你要生小孩，需要學區吧?我這剛好有學區的房子噢
預售!朝南景觀大四房高樓層，僅1098萬 (代銷1X樓9XX萬)
最扯的，自己人也來抽你一筆
Bulletin: 員工團特惠價 xxx
留言: 安安，你沒看網購link只要你PO的_折嗎?
最後，私心是喜歡新竹的
畢竟他養活了多少人，翻轉了多少家庭
薪資高就是硬道理
當年市區貴，所以不少跑去買竹北
現在竹北塞爆，關埔雖然小不少，但總價差不多，所以回購關埔
新竹近年如何緩漲? 就是有投投套套，建案一開案就下去搶
轉手賣紅單，或賣不掉加價賣，總有剛剛會來買
不過我想近年應該越來越難，看歷年統計資料
畢竟賺的錢沒變多，剛剛也越來越少，房子還越來越多
而且新竹物價居全台之冠，還在急速成長中
熱區跌不下來是可以預期的，不過要再漲，就得看看關埔二期動不動了
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作者: batx6 (威) 看板: home-sale
標題: Re: [新聞] 人潮錢潮全散！竹科房價慘剩1字頭
時間: Wed May 23 22:55:39 2018
這系列討論蠻有趣的
看不少多多、空空各種褒貶
這邊提供一個竹科一線廠菜鳥的看法
先講結論
新竹市房價頂到肺了，除非有重大利多，不然多多還是洗洗睡吧
持平，抗通膨就差不多了
********先從有數據的面相來討論********
1. 家庭年所得與支出
根據主計處資料 各縣市別平均每戶所得收入總計
平均每戶年收入 平均每戶年支出 平均每戶人口
96年 1,627,220 1,210,559 3.48
97年 1,526,907 1,181,660 3.59
98年 1,489,633 1,249,519 3.51
99年 1,507,942 1,203,998 3.53
100年 1,556,284 1,309,091 3.45
101年 1,518,434 1,241,684 3.29
102年 1,601,978 1,355,563 3.39
103年 1,648,800 1,367,376 3.36
104年 1,494,234 1,262,724 3.33
105年 1,614,037 1,346,612 3.27
從上面我們可以看出什麼?
新竹人的收入並沒有逐年上漲，反而自2007年以後就開始停滯
新竹人在每戶平均人口越來越少的情況下，每年花費越來越高
那為何每戶人口越來越少呢?
2. 新竹市人口分布
根據新竹市主計處 105 年新竹市人口統計分析報告 - 新竹市政府主計處
(感謝網友糾正，原自然增加率欄位錯誤，已更正)
總人口數 總增加率 自然增加率 社會增加率
97 年底 405,371 15.75 7.5 8.26
98 年底 411,587 15.22 7.63 7.59
99 年底 415,344 9.09 6.2 2.89
100 年底 420,052 11.27 7.25 4.02
101 年底 425,071 11.88 8.98 2.90
102 年底 428,483 7.99 6.17 1.82
103 年底 431,988 8.14 6.88 1.26
104 年底 434060 4.79 5.56 -0.77
105 年底 437337 7.52 4.32 3.20
從上面我們可以看出什麼呢?
新竹從每年約成長6000人口，漸漸的變成每年成長3000人口
遷入人口越來越少，自然增加率也越來越低
也就是說，新竹人生的小孩越來越少，或者老人死的越來越多
可以合理解釋每戶家庭越來越少的現象
另外，新竹市人口扶養比
總人口數 0-14歲 15-64歲 65歲以上 扶養比
97 年底 405,371 20.09 70.62 9.29 41.61
98 年底 411,587 19.68 70.95 9.37 40.95
99 年底 415,344 19.13 71.48 9.39 39.90
100 年底 420,052 18.73 71.83 9.44 39.22
101 年底 425,071 18.48 71.93 9.59 39.03
102 年底 428,483 18.27 71.92 9.81 39.04
103 年底 431,988 18.07 71.81 10.12 39.26
104 年底 434,060 17.69 71.81 10.50 39.26
105 年底 437,337 17.44 71.55 11.01 39.76
可以看出什麼? 就讓大家各自解讀吧
再加碼
3. 新竹科學工業園區 園區歷年就業員工數
年分 博士 碩士 學士 專科 高中 其他 合計 平均年齡
97 1830 29128 39063 25406 29067 6083 130577 32.65
98 2244 30963 40521 24380 28031 6035 132174 33.95
99 2361 33728 43891 24206 28642 6588 139416 34.27
100 2732 37588 47136 24815 31006 5437 148714 34.50
101 3070 41225 47378 23233 31286 5090 151282 34.63
102 3459 42861 49632 22254 29533 4079 151818 35.02
103 3547 43007 50324 21929 30313 3277 152397 35.41
104 3858 44886 50294 20361 29632 3165 152196 36.18
105 3975 45418 50015 19877 28158 3210 150653 36.40
106 4388 48714 50593 18690 27127 2859 152371 37.20
可以看出什麼?
園區工作人口總數大約從2012趨近飽和，平均年齡逐年上升
代表什麼?
代表老屁股越來越多，大家越來越晚退休
代表爆發性成長時代已經結束了
******再來分享自身看法***********
1. 關於芸芸眾生，合理年薪
身為一線廠菜鳥
自然聽了不少當年多賺多賺，光靠股票就可以買一排房子的傳說
因為待的部門都是25-40歲，沒有同事靠股票買一排房子
不過倒是有前輩靠股票買了大大房子，豪華進口車
當然也是有在餐廳吃飯聽到頭髮花白的老杯杯在抱怨房子太大很麻煩之類的
目前打聽到三年年薪約120-180，再往上沒升主管職的話也多不了多少
系統廠的話大概打個七折吧，也就是三年80-130
工研院、小廠之類的就再打點折扣
至於傳說中滿街跑的200+ 300+倒是比較少聽到
至於配偶部分，多多就誇大不少了
首先園區工作RD多為二類組出身，念過二類的自己回憶一下
當年念書一個系有多少女孩兒
再想想有點姿色的女孩兒有多少人競爭
再想想自己相較醫學院學生、富二代如何
依小弟淺見，當年個性好/長相佳的，早就被同期書卷、high咖
、就是個人才、富二代的包辦
那這些人才畢業怎模辦?
不是出國深造，不然就變一線公司的主管啊
如果不小心賺太多，另一半就只好在家幫忙花錢
如果另一半也超強，那就只好變一線公司的搶錢夫妻
那這種強者夫婦會去買哪? 也就是多多最愛吹捧的關新路、高鐵特區、大坪數豪宅
但是，這種人才一屆有多少人?
每年20-30萬應屆畢業生，最頂級的0.5%人去醫學院
次頂級的2.5%進各行各業一線，算一算約1%人進科技業一線
十個人RD頂多產一個主管，換句話說也只有0.1%的人變一線主管
這還只是最低階的主管，傳說中的250+，
更不用提再十個才產一個的400+，0.01%才會出的主管的主管
多多是海賊王、獵人看多，真以為到處都霸王色霸氣、滿地都特質系就對了?
換句話說，新竹最多的還是領100上下的工程師，配上差不多薪水的另一半
這也和新竹市家庭平均年薪160萬差不多
畢竟不是所有新竹家庭都在竹科上班
2.關於普羅大眾，合理房價
如果問問十五年前進入一線廠的前輩年薪
有可能聽到「底薪沒多少啦，不過分紅就看個人造化了」
如果問問十年前進入一線廠的前輩年薪
有可能聽到「底薪沒多少啦，不過分紅夠你買房買車啦」
如果問問五年前進入一線廠的前輩年薪
有可能聽到「底薪和你差不多，+分紅還堪用」
如果問問五年後進入一線廠的後輩年薪
我猜會聽到，「幹，還沒月底就花完了，操他媽科妓業」
以前新竹越來越多移入人口
不外乎 高薪資、低房價，環境良好
不過就以周遭朋友來看
會在新竹置產的只有兩種人
1. 結婚生子
2. 爸媽贊助
新竹買房又分年齡區間
30-35歲的買在竹北
25-30買在關埔
預算差不多1000上下，
買竹北的大點，買關埔的小點
早買的較大間，晚買的較小間
為什麼卡在1000上下呢?
為了小孩安全，至少買台進口車吧?
最低標準也要馬三頂，開個五-七年就換，畢竟氣囊過期就沒用了
油耗、折舊、稅金、保養、保險 - 年開銷24萬
(更不用說直上雙B)
為了小孩的未來，雙語幼稚園是基本的吧?
平均每戶3.27人，假設都多多最愛的年輕人+小孩
也就是平均生1.27個小孩
雙語、註冊費、月費 - 年開銷30萬
(這還不包含才藝、交通費、餐費、超時托育費)
每天都吃公司餐了，假日至少吃個好料吧?
一人餐費每月1w - 年開銷40萬
身為台灣菁英，為了小孩國際觀，年年出國也是理所當然的吧?
一人5w - 年開銷15萬
(5w只能在亞洲，歐美就再說吧)
這樣就將近110萬了誒，還不含房租、繳稅、保險、存款
平均160萬，也頂多擠出50萬來繳房貸
再多也擠不出來啊!肝都賣了還有什麼能賣?
也因為如此，新竹一堆大坪數空屋
也因為如此，夯如多多最愛關埔，也越蓋越小間
更不用說更偏遠的竹東，看起來越蓋越大還越蓋越小?
3. 關於新竹
在新竹也將近十年了
只能說這真是個神奇的地方
好像工程師欠所有人錢一樣
錢賺多了，政府先抽你一筆，有老婆小孩還可以扶養
沒有就從12%開始抽，賺越多，抽越多
錢賺多了，餐廳再抽你一筆，炒飯炒麵不好吃?
愛吃不吃隨便你，反正你也沒得挑
還嫌? 下周漲2成，反正你不買也沒得買
阿忘了說，因應禽流感，下禮拜起炒飯不附蛋噢
(純屬夢境，若有屬實，也一定是剛好啦!
不過大家可以比比新竹錢都 vs 桃園錢都)
錢賺多了，車行也抽你一筆
雙北、網路看到折7萬? 哀騙人的啦
你跟我買影音算你15萬折7萬啦(怎麼還多8萬?)
錢賺多了，幼稚園，安親班也來抽你一筆
政府補助X萬，因應人事成本，下月起每月漲X/12萬
(而且雙語還可能是印度外師噢
印度工程師下班兼個差也是很正常的)
錢賺多了，仲仲、套套也來抽你一筆
哀，跟你講，絕版啦，你不跟我買你也沒得買
屋主調職忍痛出清，平轉售出，開價1088 (實價登陸688)
哀，當年就是一片荒涼才便宜啊，現在都這麼熱鬧了，貴啊!(2X年屋)
買了保證漲!租不如買啊，記得一定要跟我買啊
絕版超殺，朝南視野景觀戶(2樓)
哈哈!誰叫你要生小孩，需要學區吧?我這剛好有學區的房子噢
預售!朝南景觀大四房高樓層，僅1098萬 (代銷1X樓9XX萬)
最扯的，自己人也來抽你一筆
Bulletin: 員工團特惠價 xxx
留言: 安安，你沒看網購link只要你PO的_折嗎?
最後，私心是喜歡新竹的
畢竟他養活了多少人，翻轉了多少家庭
薪資高就是硬道理
當年市區貴，所以不少跑去買竹北
現在竹北塞爆，關埔雖然小不少，但總價差不多，所以回購關埔
新竹近年如何緩漲? 就是有投投套套，建案一開案就下去搶
轉手賣紅單，或賣不掉加價賣，總有剛剛會來買
不過我想近年應該越來越難，看歷年統計資料
畢竟賺的錢沒變多，剛剛也越來越少，房子還越來越多
而且新竹物價居全台之冠，還在急速成長中
熱區跌不下來是可以預期的，不過要再漲，就得看看關埔二期動不動了
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