金融相關 英翻中 - 翻譯

這不是翻譯. 只是解釋....
歡迎版上前輩隨時指正.

原文是Guardian的文章:
http://www.guardian.co.uk/business/2008/aug/24/buytoletmarket
(這些人所買入的房子,不是要自用的,而是想要出租賺取租金及房貸利息間的差價.
所以這是一種投資.)

新近進入市場的人,在他們想把舊有的固定利率貸款換約時,面臨兩種情形:(1)眼睜睜看
著自己的投資標的(指買進的房屋)價值下跌,(2)面臨到利息的上升.
(所以他們陷入要不要換約的掙扎...)

(1)投資標的價值下跌對換約的影響:
房貸要訂新約的話,首先要先把原先的貸款先償還,但是,由於目前英國房價急速下跌,
房屋市價小於未清償之貸款餘額,(原先100萬英鎊的房屋市價可能只有70萬英鎊,但貸款
餘額有80萬英鎊.)也就是說,把房子賣了都不夠還錢.

另外,即使房價沒有下跌到小於未清償之貸款餘額,但房價還是下跌,所以訂新的房貸
契約時,同一棟房子的價值下跌,加上對未來的預期房價持續下跌或不漲,新約的可貸
成數會減少.

舉例來說,3年前100萬鎊的房子,銀行會很樂意借你90萬鎊(可貸成數9成),
因為那時景氣大好,銀行預期未來房價還會上漲,所以樂意用高成數借出.
但是現在,同一棟房子市值可能僅剩70萬鎊,但此時銀行還會用9成借出嗎?當然不會,
可能只會用6成,也就是說,同一棟房子在換約後,新借入的貸款僅有42萬鎊.

此時如果還是要換約,則借款人(1)先還清舊債,例舉80萬鎊. (2)和銀行協商新約
及新的利率條件.(此時可能面臨到銀行回收舊帳之後,不再願意借出,以降低呆帳
風險.) (3)新約順利達成,但僅借入42萬鎊.

以上,雖然順利換約,但借款人須先付出再借入,則一還一借之間,借款人仍付出38萬鎊.
此時換約,雖然減低了未來的利息支出,但並不見得划算.

(2)利息上升.
大家疑惑的是,一來借款人是簽訂固定利息的房貸契約,二來目前是處於降息循環,
為什麼會是[利息上升]呢?

貸款有[寬限期],也就是低利率的蜜月期,在當初簽契約期,可以和銀行約定在前N年
可以用較低的利率來還錢,或是零利率也可以.看當初的契約怎麼訂.N可能是2, 也可以
是3, 一般是2年~3年比較常見.

試想,如果是2年前借的貸款,當時英國的REPO在2006年底已達到5%,房貸利率是在高點吧!
現在寬限期也快到了.也就是說,借款人將要用當時簽的高利率(固定)來還本利.

以上是我個人對這一小段文字的解釋.

由於英美的房市都有這種過度借貸的問題, 現在大家擔心的, 是借款人會在寬限期一到,
開始要用高利率來還本利時,乾脆倒帳.放棄現在已不太值錢的房子,讓銀行收回去.
自己保留現金,去租個比較便宜的房子,還比較有利.

如果這種情形發生的話,會有另一波風暴產生.

※ 引述《ttammy (呼咻)》之銘言：
: 涉及語言：（例：英譯中）
: 議題主旨：有關金融議題
: 原文背景：
: ──────────────────────────────────────
: 原　　文：
: more recent entrants to the market are more likely to be watching the value
: of their investments slide and facing a big hike in their interest bill as
: they struggle to replace their old fixed-rate deals.
: 問者譯文：
: 很多甫進入市場的人們正看見自己的投資下滑，並掙扎著是否要以巨額的利息
: 支出來取代原有固定利率的交易。
: 討論議題：
: facing後面那段其實我不太懂，也翻不出來
: 經過金融業的同學解釋，說房地產的利率已經升很高了
: 所以利息成本就會上升 然後就翻了那段給我
: 可是我一點都不懂啊!!!
: 有沒有高手可以幫幫我這個對金融一點都不懂的白痴 ><
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